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地価暴落?2022年生産緑地問題

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2022年生産緑地指定を受けている8割の農地が指定期間の30年を迎え一斉に放出される可能性があります。

  

そもそも生産緑地とは市街化区域内(住宅が建築できる普通の土地)の農地を保全するために作られた制度です。一度生産緑地の指定(指定期間30年)を受けると建築などの制限が厳しく課せられますが、固定資産税の優遇、相続税の納税猶予等のメリットがあります。2022年にこの指定を受けた8割の農地が指定期間30年を迎え、この8割の土地が宅地になった場合、地価下落・更なる空きや家増加等の問題が2022年問題です。

 

生産緑地の面積

 

日本全体 13342ha     東京ドーム 2860個分

東京    3296ha     東京ドーム  701個分

八王子 245ha      町田 237ha  立川 210ha      練馬 189ha

 

神奈川   1380ha     東京ドーム  293個分

横浜市 307ha       川崎 290ha

 

埼玉    1792ha      東京ドーム  381個分

さいたま市 358ha       川越 141ha

 

千葉    1175ha      東京ドーム  250個分

船橋 193ha     柏 176 ha  

 

ま、数字を出しても解りずらいですが、三大都市圏で生産緑地が宅地に変わると

30万戸以上の戸建てが新しく建ち、マンションなら75万戸の供給ができます。

 

肝心の農家が売るのか?

 

本来生産緑地は指定後30年経過の後は、市区町村がその生産緑地を買い取るつもりでした。しかし、どの市区町村も財政難は言うまでもありません。民間の不動産会社に対する依存度はかなり高いと思います。

 

肝心の農家は「先祖から代々受け継いだ土地を手放したくない」という方がほとんどだとは思いますが、肝心の後継者がいない。また生産緑地解除となると固定資産税が一気に跳ね上がる問題があります。(30年経過後10年間再指定制度あり。「特定生産緑地

 

生産緑地と宅地化農地(宅地転用可)どちらも農地ですが宅地化農地の場合、固定資産税額は生産緑地の100倍とも120倍とも言われています。

 

生産緑地を誰かに貸して生産緑地を残すことも検討の1つではありますが、農地法では一度貸すと実際に農業に従事している側が非常に強い権利を持つため、そもそも残す意味がなくなる可能性があります。

 

私は実際に生産緑地所有者何人かと「どうするですか?残します?売ります?」と聞いたことがありますが、結論から言えば全員が「残す形、特定生産緑地と指定を受ける」とのことでした。

 

聞いた人数も3人とごく僅かであてにはなりませんが、私感で言えば70%くらいの農家は売らない気がしています。(関東のみ)たった2~3割の農家の方が土地を売るに

留まったとしても、2022以降の地価下落は避けられないと思いますが。

 

 

 

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